以今年317北京调控为节点，在调控百日之际，依托于链家万亿级别的真实交易场景和数据，链家研究院对政策调控之下的房地产市场进行分析，通过真实交易数据数据展示市场全景：一线“速冻”、僵而脆弱，处于刀刃上的平衡；带看量、线上浏览量等先行指标显示一线的潜在意向需求仍然存在，客房比保持稳定，可售可签库存依然不足。杨现领建议，后续政策应保持稳定，既要避免过度打压，更要避免刺激。

调控力度空前，市场短期“速冻”

截至目前，全国52个城市累计共出台120项限购政策、162项限贷政策。其中，15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准。部分城市首套首付高达60%，部分城市首套房利率上浮20%达到5.88%。

对此，杨现领认为，本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高，手段更新，持续时间更长。“本轮调控更注重‘堵漏’，杨现领表示。

与此同时，贷款成本的提高及难度的增加降低了居民对贷款的使用程度。北京链家数据显示，二手房购房客户中使用贷款成交的客户所占比重由年初的83%降到5月的70%以下，而客户的贷款成数则由2016年年中的52%降至5月的35%。

多重因素，使得部分城市的市场由3月份的高温迅速进入冰冻，成交量只有高位时期的3成左右。从二手房市场看，调控后一线城市成交量持续性下滑。317后北京链家百日成交量比调控前100天下降70%，核心500盘年化换手率下降62%，5月核心500盘0成交占比达到1/4。前期坚挺的价格也出现松动，调控百日来均价比调控当期下跌7.3%。从新房市场看，3月后一线城市成交量出现明显下降或在低位运行，其中上海和广州的新房市场变冷，新房成交量3月后下滑明显，两城5月成交量相较于3月分别下滑了27.5%和37.6%。杨现领将现阶段市场形容为“刀刃上的平衡”，“难上也难下，僵而脆弱”。

房地产产业链下游的需求端对上游的影响也开始显现，开发商市场集中度明显提高。据成交金额统计，今年前5个月，TOP5市场占有率由去年的15%提高到23%，TOP10份额由22%提高到32%，TOP20由29%提高到40%。

“市场集中度的提高是行业发展走向成熟的标志”，杨现领表示。

市场因地而异呈现“冰火两重天”

本轮调控中，一线城市的力度最强，北上广深均实行“认房认贷”的政策，执行力度强，且对于购房资质进行了更加严格的认定，新房和二手房市场均出现变慢变冷的态势，成交量持续性下滑。

二线城市的房地产市场则出现了“冰火两重天”，前期较热的二线城市市场逐渐冷却，前期价格涨幅较弱的弱二线城市则出现阶段性反弹，如长沙、重庆、大连等并未出现成交量的大幅下滑。

究其原因，杨现领认为，弱二线市场的反弹主要是由于调控溢出影响与去库存的双重因素，但随着信贷政策的持续收紧，弱二线城市的反弹持续能力有限。

相反，目前大型城市圈周边的三四线城市的市场较为火热。比如环京城市圈廊坊、香河新房成交量增长，环沪城市圈中，嘉兴、舟山、南京、湖州、太仓的城市的新房成交量明显上扬。

杨现领分析，上述城市一方面是受益于大城市调控带来的溢出效应的同时，还源于棚改货币化。国开行、农行的棚改专项贷款均大幅增长，支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。但这一现象与人口流动方向相违背，未来可持续性不容乐观。

短期政策不宜收紧

行政政策与金融政策的叠加，可能导致房地产市场下行时间和幅度超过预期。

中国经济正在从高速增长逐步转换到中高速增长，经济增速回落至6.5%-7%左右，一改此前十年的两位数增长态势。如今，经济运行即将进入今年的“下半场”。未来的市场如何？杨现领认为，需求仍将存在，尤其是人口流入多、年龄结构年轻化的一二线城市，换房需求仍然存在，且近几年会越来越多。相反，三四线城市的换房需求则较弱。

未来政策是否会动摇？杨现领建议，考虑到目前金融市场的紧缩仍在持续，短期政策应以稳为主，不宜变紧。考虑到一线城市换房需求仍然在观望，政策更不宜放松。

从中长期角度看，调控应与城市圈发展趋势相契合。比如调控应与京津冀城市圈发展相契合，应当与北京疏解非首都功能相契合，北京采取调控手段的同时，应当对周边地区采取放松政策，引导产业和住房需求向周边地区疏导转移。

杨现领认为，建立中性的市场规则是长效机制的导向，解决住的问题是长效机制的核心，增量改革化解存量问题才是长效机制的可行路径。

他建议，优化土地供给结构，增加土地供应主体，提高土地供应弹性。在房屋供需总体平衡且新房供应逐步紧缩的趋势下，增加市场有效供给更多需要靠二手房，同时补齐租赁市场发展短板，落实购租并举。

来源：21世纪经济报道