现金充裕也让碧桂园更有底气扩大土储。莫斌透露，基于全年5000亿元的合同销售目标，碧桂园今年获取土地的现金支出预算大约为2200亿。

上半年登顶房企销冠，并没有让碧桂园停下进取的脚步，在8月22日的中期业绩会上，公司不仅将全年销售目标提升25%至5000亿，还加速布局科技小镇、长租公寓等领域，拓展多业态，向城市运营商转型。

超越万科，恒大，碧桂园在传统开发业务领域的多年布局厚积薄发，尽享规模和城镇化红利，然而房地产的下半场，比拼的更是对于持有物业的运营能力和多元资产的管理能力。

事实上，碧桂园在城市运营上多有布局。除了科技小镇和长租公寓，依托碧桂园社区、同属于杨国强家族的博实教育已经在美国上市，碧桂园物业也有独立分拆上市计划。

重视现金流的新晋老大

出现在本次业绩会上的，是碧桂园总裁及执行董事莫斌，首席财务官及副总裁伍碧君，财务资金中心副总经理左莹。

财报显示，碧桂园上半年总收入约人民币777亿元，同比增长35%，归属公司股东的净利润为人民币75亿元，同比增长39%。

2017年1月至6月份，公司合同销售金额约人民币2889亿元，同比显著增长131%，位列行业第一。

3月份中期业绩会上，公司曾提出4000亿销售目标。基于上半年强劲的销售，莫斌宣布，目标将上调至5000亿。

他介绍，2017年下半年预计新推2469亿的货量，加上上半年未带入的货量，下半年预计共有3612亿元货量，其中，目标市场为一二线城市的货量约1955亿元，占总货量的54%，为完成销售目标提供了保障。

现金充裕也让碧桂园更有底气扩大土储。莫斌透露，基于全年5000亿元的合同销售目标，碧桂园今年获取土地的现金支出预算大约为2200亿。

这包括公开招拍挂以及并购等方式拿地。此前，伍碧君接受记者采访时曾表示，碧桂园的拿地预算会根据宏观环境的变化而改变。如果今年宏观环境好，可能随时根据资金的回笼状况去加大土地预算；如果环境变了，就会及时收缩预算。

截至2017年6月30日，碧桂园已摘牌或已签约的土地储备约2.1亿平方米，另有基本锁定但尚未签约的潜在土地储备约1.35亿平方米。

除了已披露土地储备对应的可售资源以外，公司另有潜在的可售资源约人民币1.2万亿，其中已签署MOU、暂未完成工商登记的可售资源约为人民币1500亿元，参与一级土地开发的可售资源超过人民币1万亿。

莫斌称，随着这部分潜在土地储备的不断熟化，公司将有充足的可售资源支撑未来的增长。

值得关注的是，销售业务大幅增长，但宏观调控趋紧，让碧桂园反而更重视风险和财务管控，体现出一家大型房企的财务自觉。出席本次业绩会的人员有两位负责财务管理，这样的安排也体现了这一点。

像万科所说的“没有回款的销售就不是真正的销售”，碧桂园也高度重视回款，上半年实现销售现金回款2205亿元人民币，净经营性现金流约为人民币164亿元。这是继2016年底首次回正以来继续为正。

与之相匹配的财务数据也在改善。截至6月30日，碧桂园净借贷比率和加权平均借贷成本分别降至37.8%和5.32%。

为控制资金成本，碧桂园不断优化债务结构，一方面通过发低息新债偿高息旧债，降低资金成本；另一方面通过长短期债务错配降低经营风险。7-8月即宣布连续发行两笔总额7亿美元年息仅4.75%的优先票据置换此前一笔高息债。

左莹表示，公司希望未来通过多元化的融资渠道，持续降低融资成本。下半年还将有7.5亿美元高息债可提前赎回，将根据市场和资金需求决定是否安排发债计划。

持续深化运营

莫斌表示，面对新常态下的市场环境，集团也有自己的战略思考。

碧桂园将持续聚焦城镇化红利，实现有质量的发展，并通过高周转实现现金快速回笼。未来，碧桂园将努力成为全世界最具竞争力的企业之一。

此外，将进一步挖掘房地产价值链内业务及资产价值，通过相关业务投资与分拆上市，实现公司价值的最大化。

这意味着，与万科、万达、绿地、招商蛇口等大型开发商一样，碧桂园也在向城市运营商转型。

物业管理及社区业务是较早分拆出来的轻资产运营业务。截至6月30日，碧桂园物业管理分部签约管理面积约2.51亿平方米，收入约为人民币12.08亿元，同比增长24.6%，经营利润约为人民币2.58亿元，同比增长37.3%。

酒店经营的对外收入由2016年上半年的约人民币7.4亿元增加17.7%至2017年同期的约人民币8.7亿元，主要是由于新开业酒店的收入增长。

科技小镇计划是碧桂园去年新进入并将重点发展的运营领域。其首个标杆项目——潼湖科技小镇坐落于惠州，占地约8平方公里，以思科数据中心为依托，力图打造世界级的物联网和智能控制产业基地。

潼湖科技小镇于2017年5月摘牌首期用地并破土动工，同时，首批近80家创新产业机构签约入驻。

目前，碧桂园围绕一线城市和一些强二线城市都在布局科技小镇，其中在深圳、北京、上海和广州周边都会有项目。

莫斌透露，9月5日将开放潼湖科技小镇，展厅中将展示入驻企业的高科技产品。“希望通过产业来带动未来的开发价值以及重资产持有的价值。”

公司在财报中亦表示，正以运营商的身份投身产城融合，打造科技小镇，将高新技术企业产业链带入都市圈， 为企业提供配套服务及产业支持，通过物业运营及开发实现自身的长期盈利。

除了科技小镇，碧桂园也将参与到处在风口的租赁市场中来。

莫斌认为，未来会有一系列政策来支持租赁市场，公司围绕一线城市在不同的组织构架里设置了长租事业部，会根据当地市场特点进行规划。

碧桂园近年的高速发展离不开合伙人机制。从2014年10月起，公司所有新获取的项目均采取跟投机制，即集团及项目管理层需跟投不超过15%的项目股权。

据介绍，截至2017年6月30日，碧桂园已有973个项目合伙人机制，435个项目开盘在售，累计合同销售额已达到4247亿元，开盘项目的平均开盘时间为6.9个月，预期净利润率约为12%，年化自有资金收益率约为81%，现金流回时间期为9.1个月，莫斌称，公司还将全面深化合伙人机制，利益共享，包括在很多新业务中也匹配该机制。

来源：21世纪经济报道