“城市更新是城市发展一个永序过程”，在9月20日举办的2017中国城市更新论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹就中国城市更新阶段与方法阐述自己的观点与看法。

“这个月初，我去伦敦，站在伦敦桥望眼看泰晤士河的北岸，我亲自数了一下，能看到的脚手架，大概一二十个之多。泰晤士河的北岸是发展非常成熟，发展了上百年的老城区。在老城区有如此之多的脚手架，代表了什么？代表着它在对那些老城区做更新改造，它不可能是新建新增土地的建设。”伦敦的城市更新案例让秦虹印象深刻。

当一个城市从小到大的发展过程中，一定是城市扩张为主的发展阶段；但是当城市扩张到一定程度的时候，城市发展主要以更新为主，而城市更新也分两个阶段：最早的阶段是拆除重建；第二个阶段是实现城市有机更新。

秦虹认为城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建，而是在保持原有的城市机理，甚至保持原有建筑外貌不变情况下的更新。城市的有机更新是变与不变的内在统一。

谈到城市拥堵时，秦虹认为可以借鉴伦敦经验解决。一是经济手段，让所有进城的车要收拥堵费。

另一方面解决拥堵问题不能用传统的思维，依靠拆更多的房子，建更宽的马路来解决。伦敦的办法是在市区不建停车场。所以，不要开车到市里来。这是变与不变内在的统一。

中国进入城市更新正在经历一个新阶段，具体表现在四个方面。一是注入新内容。在原来城市的街区，或者城市建筑里，以产业升级和消费升级为主题来实行更新。现在大火的创客空间、共享办公，以及文创园等，都是围绕着产业和消费升级在做。所以，它不是过去简单的推倒重来重新建。

第二是重视新传承。对历史建筑、文物、城市街区要保护，不是死板、僵化、一尘不变的不准动，而是在这些城市的旧建筑和旧街区里面注入一些新的内容、用新理念、新文化、新技术来注入新的内容。

第三是满足新需求。一个是满足城市发展由外围扩张为主，转向内在发展的需求；另一个是转向存量房时代房地产的需求。

第四是采用新方式，包括在融资上是新方式，在经营上也是新方式。

在城市更新的过程中，怎样避免推倒重来，千城一面，秦虹认为，要平衡好政府、投资人、民众三者的需求和利益。

“我们在伦敦的时候，看了巴特西发电厂，这个发电厂有两个机组，一个是70年代关停的，一个是80年代关停的，这个发电厂如何保留下来实施有机更新？焕发出新的生命力？方案做了一轮又一轮，经过了30年的创新与传承的反复平衡，直到2012年，这个规划才最终通过，2013年才正式开工。所以，经过了三四十年的规划讨论，讨论什么？肯定不是讨论这个土地的经济价值，它一定是讨论城市的发展、经济的产出，以及当地民众会得到什么收益”。她以伦敦巴特发电厂为例说明政府、投资人、民众三者关系平衡的重要性。

另一个是具备长远和与时俱进的规划非常重要。

“伦敦有一个酒店，在酒店的大堂里有除了会客、喝咖啡，甚至有办公的功能，这是一种创新。我们可以看到河边的椅子可以做成弯曲形的，我们可以看到废旧的塑料瓶能够做成艺术品对外展示，我们可以看到伦敦几乎找不到广告牌，广告在哪？它和建筑完全融为一体。我们可以看到设计的绿色景观如同自然天成，完全像野生的，但是它是设计出来”。演讲中秦虹多次提及伦敦城市更新案例。 

同时秦虹指出PPP开发逐渐成为城市更新的主流。因为城市更新涉及的很多内容和各方面的利益，所以政府和企业的合作非常重要。

另外制定因时制宜的法律法规，具有灵活的弹性规划管理，财政资金提供多元支持。多主体合作的体制机制，多种政策优惠的更新制度，独特的城市更新管理框架都值得中国借鉴。

秦虹最后总结投资基金化、建设信贷化、运营证券化，是中国城市有机更新需要的融资特点。

来源: 网易房产