追求全球卓越城市，是上海的城市愿景，也为上海打造一座创新之城、生态之城、人文之城定义了方向。

日前，绿地在上海的第一个旧区大规模更新项目虹口绿地创客中心落地。虹口绿地创客中心是一个集众创空间、商业配套、匠人工坊、人才公寓为一体的新型城市创客项目。同时绿地启动5000万元规模的“绿地青年创新基金”，以“科创+基金”模式更新城市，成为继万科之后又一家投身一线城市更新的大房企。

除上海之外，南京、郑州、西安均已设立了绿地创客空间，未来绿地创客空间还将在南昌、成都等城市布局，“绿地青年创业基金是面向全国中小企业的。”上海绿地商业集团总经理薛迎杰说。

在上海，早期参与城市更新的多为央企、国企，如张江集团、华鑫集团，近两年万科、绿地等大房企跟进，这与上海市城市总体规划纲要（2015-2040）中提出“做好城市历史文化遗产和非物质文化遗产保护和传承，推动城市更新”不无关系。

上海城市房地产估价有限公司数据研发总监邵明浩指出，当前上海建设用地总量已达瓶颈，发展空间受到制约，通过促进存量建设用地盘活利用，提高土地利用效率和效益，加快推动创新驱动及转型发展，实现“四个中心”建设目标。

前述绿地城市更新项目地处上海中心城区，周边居民区环绕、人口密集，改造前项目形象陈旧、设施老化、业态落后。此次绿地依靠在商业运营、产业运作及城市更新经验，遵循“跨界融合、资源整合、产生结合”的理念，对项目进行重新规划和深度改造，以“小项目，大改造”的方式帮助老商业重获生机。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，一方面当前城市更新存在需求，这会带来很多存量用地开发需求，所以城市更新本身也与房企业务结合。另一方面，城市更新会带来很多新商圈和复合型地产，所以很多房企会从这个角度积极参与其中。

上海城市更新路径

在一线城市土地供应越来越少、土地价格不断攀升的情况下，改造存量土地、参与城市更新将成为房企新契机。

中信建投研报显示，预计上海市中心城区成片工业待转型更新建面容量可达9000万平方米、旧式里弄和简屋更新建设容量逾3600万平方米、城中村更新容量逾2300万平方米。从规模上看，上海工业用地更新空间最为可观，从房企关注度看，老旧住区（城市中心）改造更为突出。

2015年开始，上海市政府开始加快引导上海城市更新步伐。2015年5月，上海市政府发布的《上海市城市更新实施办法》指出，将对上海市建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动，重点包括完善公共服务配套设施、加强历史风貌保护等。2016年5月，上海市规土局发布“行走上海”品牌，启动了包括共享社区计划、创新园区计划、魅力风貌计划、休闲网络计划在内的城市更新四大行动计划。

和全国大多数城市相同，上海市城市更新由政府主导，保障房基地、政府搭台招标、政府房屋回购、宅基地置换等城市更新模式。

根据统计局数据，截至2013年，上海市建设用地面积达3020平方公里，占全市土地面积48%。而全球其他国际性大都市的建设用地占比在20%-30%，上海建设用地供应相当饱满，因此，上海市规划提出，2020年建设用地规模控制在3226平方公里内，力求建设用地负增长。

上海土地建设的另一个问题是结构性失衡。中信建投在2016年的一份报告指出，工业用地粗放是一个全国性问题，上海中心城区工业用地占比达11.6%，高于国际平均水平3.6个百分点。工业用地绩效层面也不及纽约的1/2、东京的1/4，整体提升单位土地利用效率、合理划分是这个时期的关键问题。

2016年的上海城市更新高峰论坛上，上海几大国企开发商提到了手中拥有可盘活的工业土地面积，其中上海电气约有超过1300万平方米，上海纺织拥有430万平方米，上海仪电纳入盘活计划的地块约为1平方公里。

上海易居房地产研究院院长张永岳曾说，上海土地资源极其有限，城市更新、盘活存量，将是上海未来内涵式发展的重要路径。

城市更新中的房企身影

城市更新给予房企新的发展机遇。中信建投的一份报告显示，2015年，恒大集团在深圳拿下的城市更新项目多达15个，预期总建筑面积770万平方米，可售面积461万平方米，货值高达两千多亿；碧桂园与昆明市政府达成框架协议，拟投入860亿锁定城市旧改机遇。

在需求迫切、政策端放开的背景下，两类企业潜在受益。一是旧改经验充足的房企，如新湖中宝、瑞安房地产。新湖中宝布局上海旧改已经十余年，开发了明珠城、青蓝国际等，到2016年为止储备旧改项目建面100余万平方米；还有一类是园区平台类企业，如外高桥、上海临港等。

严跃进认为，对于中型房企来说，城市运营和更新经验比较少，要对类似基础设施配套等内容有更充分掌握，投资过程中才不会太被动。另外中型房企往往营销能力相对强，而对于一些类似拆迁等业务，资源上相对不足，这方面需要强化和补充。

在实际操作层面，房企有改造临旧居民区、旧工业区以及旧商业区三种参与城市更新的主要方式。以万科为例，上海万科主要通过旧工业物业改造产业办公综合体切入城市更新。今年年初，上海万科与张江文化联合开发的张江国创中心一期工程推向市场。

张江国创之后，上海万科又与上海生物制品研究所签订20年租赁开发协议，选址上海生物制品研究所旧址，进行保护性为主的改造，打造开放式创意园区哥伦比亚公园。

而一些国有控股房企参与城市更新的模式更为直接。上海仪电旗下的华鑫置业定位为智慧产业不动产开发平台。华鑫置业总经理曹宇曾说，华鑫置业经历了品质空间、智慧空间、智慧产业平台、智慧产业空间四个阶段，智慧产业空间的核心是对接产业和政府，为政府提供围绕核心产业区域发展的整体解决方案。

严跃进指出，从模式上来看，过去的城市更新实际上是一些城投类的企业及一些地标性业务方面的企业在做。而现在类似城市的概念会不断演变。

一些当地实力型中小房企逐渐在城市更新方面的角色变小，而一些有较强产业导入或产品设计的企业会逐渐进入，比如类似善于做租赁的企业，可能在城市更新方面会有更大优势。

科创为主的绿地模式

相比万科以产城地产切入城市更新、租售并举不同的是，绿地模式侧重对老旧商业项目重新定位规划和招商运营，清退老租户老业态，招揽新租户，不涉及出售。随着前述虹口绿地创客中心落地，绿地城市更新业务正式进入公众视野。

近年来，上海“双创”氛围渐浓，做强做大国企的目标如何与鼓励更多社会主体投身创新创业相融合？

上海市国资委此前对外宣布，上海国资国企改革将与科创中心更紧密结合。上海将在国资系统建立科技成果转化激励机制，加大国资收益对企业科技创新、转型升级的支持力度，完善“视同利润和单列”政策，以及企业科技成果转化收益分配、科技创新企业产股权有效激励等机制。

在这样的背景下，“一直以来，外界对绿地的认知是房地产龙头企业、上海国企混合所有制改革样本，在科创产业领域，绿地还是新面孔。但在不到一年时间内，绿地在科创产业领域，整合高端科创资源、快速落地创客项目、打通产学研链条等方面，迅猛而高效。”有科创产业的资深人士如此描述。

绿地集团董事长、总裁张玉良坦言，绿地在向城市综合运营服务商转型过程中，通过整合上海高校及相关机构高端产学研资源，打好“上海资源”这张牌，成为助推绿地迅速发展成为科创产业领域黑马的重要因素。

薛迎杰接受媒体采访时透露，复旦绿地科创中心（江湾）在最短时间内完成了从校企合作签约到中心落地，并迅速整合了复旦大学最优质的产学研项目。目前，复旦绿地科创中心（江湾）产业导入已基本完成，主要为复旦生命科学院、类脑和人工智能研究院、智能机器人研究院等复旦大学优势学科的产业化项目。

实际上，绿地今年2月才正式启动科创产业板块，该板块重点发展投资建设运营研究院、科创中心、科创城等三大业务。绿地科创产业板块现有两大校企合作平台，分别为绿地光华科技创新有限公司（简称为“绿地光华”）和交大绿地科技创新有限公司（“交大绿地”）。作为绿地集团同复旦大学、上海交通大学合作共建的科技转化平台，绿地光华和交大绿地依托两所高校优势学科方向和绿地集团全球布局优势和资本优势，聚焦生命健康、人工智能、机器人、金融、文创等产业。

据透露，成立半年来，绿地科创产业板块已在上海杨浦区、西虹桥分别落地了复旦绿地科创中心和交大绿地金融创客中心，同复旦大学、杨浦区政府共同筹备发起设立的上海智能产业创新研究院也即将落户上海杨浦区。加上5000万“绿地青年创新基金”的启动，绿地科创产业板块以“科创+基金”方式构建产业生态链。

薛迎杰对21世纪经济报道记者透露，下一步，绿地首先加快做实同上海交大、复旦合作的首个双创中心，根据双创中心的定位和侧重，继续筛选符合需求的意向企业入驻。两大双创中心亟需尽快构建完善的运营、管理、孵化、投资体系。其次，通过科创产业平台撬动集团主业及相关产业，推动产业协同，包括推进在宁波湾、嘉兴、南昌等区域产业园、特色小镇重点项目的产业导入。

来源：21世纪经济报道