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2019年中国住房租赁产业全景图谱
发布时间：2019-03-01 ， 发布人：华恒智信分析员
从2016年国家首提“租购并举”以来，我国住房租赁市场进入新的发展阶段。伴随政策利好，多主体纷纷进军住房租赁市场。截至目前，房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司均已涉足住宅租赁市场。
各路资本竞相入场，住房租赁风口到来
从需求来看，根据我爱我家的数据，2017年我国租赁人口为1.94亿人，租金水平平均为515元/月/人，住房租赁市场租金规模为1.2万亿元。从政策来看，除了针对租赁用地、REITs、住房租赁企业的供给端政策利好外，需求端租购同权、租金抵个人所得税等政策的逐步落实，或将提高租赁房屋的内在价值，进而提升租房人口和租金水平。随着各路资本竞相入场住房租赁市场，种种迹象表明，我国住房租赁需求旺盛，租赁市场商机已显。前瞻预计预计2025年我国租赁市场规模有望达到2.33万亿元，相较2017年接近实现翻番。
租赁市场需求旺盛
至2017年底，我国城镇化率已达58.52%，并仍以年均1.04%的速度在持续上升。快速城市化产生了大量的流动人口。2017年，我国流动人口总量为2.44亿人。可以预见，在今后较长一段时期，大规模的人口流动仍将是我国经济社会发展中的重要现象。
而租赁住房是流动人口解决居住需求的首选，发展住房租赁能够解决城市化进程中大量流动人口的居住需求。随着城市化进程的推进，流动人口呈现出年轻化、长期定居、家庭化流动的生存特征，将衍生更多的租赁需求。
根据我爱我家的数据，2017年我国租赁人口为1.94亿人，占人口比重仅为13.9%，租赁房屋占比18%，而这一数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35%以上。北京、上海、深圳等流动人口集中的一线城市租赁房屋占比仅为20%，租赁人口也没有超过40%，相对于旧金山、纽约等城市高达60%的租赁人口和50%的租赁房屋，差距明显。以发达国家经验为参照，我国租赁市场的发展空间十分可观。保守假设租赁人口以3%的速度增长，则2025年我国租赁人口有望达到2.36亿人。
此外，房价高企也是租赁市场需求旺盛的另一源头。从2018年全球主要城市房价收入比情况来看，中国核心城市当前房价收入比已经高于大部分国际城市，未来核心城市房价还将上涨，将有更多的人买不起房只能租房，且租房群体转向购房的时间将大大延后，租房时间变长，租赁需求将大幅增加。
伴随2016年房价的上涨和首次置业门槛越来越高，2017年以来国家对住房租赁行业政策暖风频吹，国家级、地方级的政策不断出台，“租售同权”的政策开始逐步完善，越来越多的人主动或被动选择租房，住房租赁已然成为中国房地产业的发展趋势。
住房租赁政策汇总
1、住房租赁市场培育政策分析
国务院办公厅出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
地方层面，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中的12个试点城市，以及北京和上海，2018年基本都出台了详尽的租赁住房供应计划，对租赁用地供应面积、租赁住房供应套数、供应主体等内容进行了具体规划。根据各城市地方政府官网，广州、深圳明确租赁住房供应将占新房供应的20%，杭州、南京则为30%。此外，2018年部分城市对住房租赁政策进行落地和细节完善，比如北上广深、杭州、成都等十余个一二线城市搭建了统一监管的住房租赁服务平台，东莞、青岛、常州、浙江等多个省市出台出租房消防管理条例。
2、住房租赁用地政策分析
国家：深化利用集体建设用地建设租赁住房的试点，提高住房租赁市场有效供给
租赁土地供应对于租赁市场来说犹如地基一般重要。没有土地源的供应，再多的租赁政策也将只是无法落地的政策，没有意义。因此，为了解决租赁市场土地供应的问题，国家于2017年8月出台了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，为住房租赁市场土地供应多元化提供了蓝图与指引。在政策的带动下，包括北京、上海、广州等在内的13个试点城市采取集体土地入市，"零溢价率"和"自持面积比例"竞拍，以及划拨等多种方式增加租赁用地面积，降低建设成本，让租金更"亲民"。
2018年1月15日，在全国国土资源工作会议上，国土资源部负责人表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。住宅供地垄断取消将对我国房地产市场产生重大影响，被认为是我国住房供地的重大变革。这改变了我国过去20年以国有土地招拍挂出让方式作为开发商住宅土地唯一获得渠道的局面。
地方：浙江义乌率先推进宅基地“三权分置”，北京集体土地建设租赁用地首次超供
地方中，浙江义乌市是首个推进宅基地“三权分置”的地区。2015年3月，义乌被列为全国农村土地制度改革试点地区以来，在守牢“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线的基础上，积极推进理论创新和实践探索，盘活农村居民的“沉睡资产”。同年4月，义乌在全国率先提出农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度体系设计。
2016年4月26日，义乌市委、市政府印发了《关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见》，明确在落实宅基地所有权和保障集体经济组织成员资格权的前提下，允许宅基地使用权通过合法方式有条件转让。由此，义乌基本确立了宅基地制度改革中的宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度体系。
3、租购同权政策分析
我国租赁人口和租金水平偏低的重要原因是租房居民在教育、医疗等基本公共服务方面无法与买房居民享有同等待遇，租赁房屋只具备居住价值，承租人不能享受与购房人相同的权益也是造成以往我国房地产市场“重购轻租”的原因之一。
2015年12月，中央经济工作会议上提出以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。2016年3月，国务院政府工作报告上提出，建立租购并举的租房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范畴。
自2017年7月住建部联合9部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来，多地陆续出台租赁新规支持租赁市场发展，部分城市针对“租购同权”提出初步方案。
中短期来看，受制于公共资源有限，公共资源和房屋产权深度绑定，“租购同权”政策力度可能较为有限。长期来看，租权向住权靠拢是大势所趋，不同等级城市同权力度可能不同，但租赁房屋的附加价值都将逐步增加。
4、租房信贷、公积金双引擎促进住房租赁消费
从需求端看，政策鼓励住房租赁消费，部分银行积极跟进出台金融支持措施。
2015年住建部出台了《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》，鼓励住房租赁市场的发展，并放宽了住房公积金支付房租的条件。
银行为租房者开发贷款产品便利租房者融资，12试点城市中部分城市明确鼓励住房租赁消费。2017年11月3日，建设银行深圳分行推出国内首款个人住房租赁贷款“按居贷”，最高可贷额度为100万元，期限最长为10年，单笔支用最长为5年。2017年11月28日，工商银行北京分行为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品，其中，为个人提供的租赁住房贷款融资金额可达100万元，期限可达10年，可预期个人信贷产品的推出将有效促进租赁需求的释放。除此之外，各地政府通过调整公积金政策如提高公积金提取额度、支持公积金支付房租等鼓励租赁消费。
5、住房租赁金融支持政策分析
武汉、程度、北京、深圳、杭州等5个城市在试点方案中明确提出，支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金（REITS）试点，支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品。此外，对租赁企业基于税收优惠，通过发放租房补贴，鼓励新市民从市场租赁房源。
住房租赁市场商业模式分析
我国住房租赁市场同时存在四类交易模式：
第一类是最原始的C2C模式，即房东和租客直接交易的模式，存在较为严重的信息不对称问题，交易匹配效率较低。
第二类是在第一类模式基础上进化而来的C2B2C模式，即链家、我爱我家等房地产中介扮演房东和租客之间的桥梁，一定程度上减轻了信息不对称程度、提高了交易匹配效率。但住房租赁的信息不对称问题仍然突出，租客体验依旧较差，主要因为房源禀赋、房东需求、租客需求千差万别，匹配难度确实较大。
在此背景下，第三类B2C模式（长租公寓）应运而生，住房租赁企业直接成为房东（重资产模式下）或二房东（轻资产模式下），通过输出标准化的房源和规范化的租赁合同，使得交易匹配效率进一步提升。
第四类模式相对独立，是政府主导的G2C模式，主要目的在于通过供应公租房、廉租房，满足低收入居民的基本居住需求，在目标租客群体方面与以上三类模式存在明显差别。
尽管我国长租公寓企业的发展历史普遍不长，在业务开拓过程中，企业还是摸索出了多种经营模式。通常来说：根据租赁物业的权属性质和获取方式，可以将长租公寓企业分为重资产和轻资产两类；根据租赁物业的空间分布模式，可以将长租公寓企业分为集中式和分散式两类。总的来说，前瞻认为：重资产集中式扩张速度慢，但盈利能力强；轻资产集中式在扩张速度和盈利能力上较为平衡；轻资产分散式扩张速度快，但盈利能力弱；重资产分散式扩张速度慢，盈利能力一般，性价比最差，因此实践中较少出现。
长租公寓参与主体包括四大类别
目前，我国住房租赁市场参与主体主要包括房地产开发商、房地产中介、酒店和创业公司四大类别，各类主体具备不同禀赋。
1、房地产开发商
房地产开发商背景的住房租赁企业凭借母公司影响力，在融资、房源获取、装修改造方面具有较大优势。融资方面，房企相对其它三类主体而言，拥有最多的融资渠道，并且在资金运作方面经验丰富。房源获取方面，房企通常采取重资产模式，能够通过招拍挂获取自持物业和低价的纯租赁地块，通过收并购获得合适的存量物业，房源获取成本相对其它三类主体具有优势；另外，凭借长期积累的拿地和开发经验，房企对房源增值潜力的判断也优于其它主体，有望通过物业增值解决盈利问题。装修改造方面，房企同样驾轻就熟，可对接的供应链资源较为丰富。但是，房企通常习惯于拿地-开发-出售的业务模式，周转速度较快，对于长周期、精耕细作的租赁业务缺乏经验，因此在获客和运营两个环节劣势较大。
2、房地产中介
中介背景的住房租赁企业借助母公司长期积累的房东和房客资源，在房源获取和获客方面具备较大优势。房源获取方面，通过与现有房东进行谈判，中介背景的住房租赁企业有望快速获得大量分散式租赁物业（对房东而言，新模式通常采用包租的方式，租金收入确定性更高；托管程度更高，免去房东和租客直接对接的麻烦；另外，经过中介装修改造后，房东物业通常能够进一步升值）。获客方面，中介背景的住房租赁企业通过线下众多实体店和线上平台，能够获得大量流量，由于这些流量租房目的性通常较为明确，成功转化为自有住房租赁品牌客户的概率较高。但是，与房企类似，中介背景的住房租赁企业在物业的运营方面缺乏经验。
3、酒店管理公司
酒店背景的住房租赁企业同房地产开发商、房地产中介背景的住房租赁企业类似，可以借助集团资源获得存量物业改造出租的机会，但可利用资源相对逊色。另外，内部物业的获取存在坪效竞争：交通位置出色的物业作为酒店能取得更高的坪效，而交通位置较差的物业改造成租赁物业后，在经营上的困难也不小。酒店背景住房租赁企业的优势主要在于装修改造和运营方面，能够借助集团在装修采购供应链和住宿管理运营的丰富资源，在控制成本的同时，提供较高品质的运营服务。
4、创业公司
创业公司是住房租赁市场的重要参与者，与其它主体相比，他们在融资、房源获取和获客环节处于相对劣势，在装修改造和运营环节也没有明显的优势。但创业公司优劣分化较大，部分头部创业公司凭借较强的团队执行力，充分发挥领导团队经营思路灵活、决策迅速的体制优势，已具备较大的管理规模，抢占先发优势。
金融机构入局住房租赁市场
在国家政策指引支持下，我国房地产租赁市场正迎来金融深化的变革，随着严防严控金融风险，金融去杠杆、强监管等不断加码，房地产行业的格局也在变化，行业走向分化。在这种背景下，需要有更多的金融思维、金融潜力以及资源整合的能力，金融资源是未来房企发展的核心。
2017年11月3日，中国建设银行深圳市分行与11家房企签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳市长租房市场。紧随其后，11月28日，工商银行北京分行宣布，将为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品。截至目前，已有中信、建行、中行和工行等多家银行开始响应政策，宣布了类似的房屋租赁金融产品计划。
住房租赁金融支持政策试点
不管是采用重资产模式还是轻资产模式，住房租赁企业在获取房源时都需要一次性付出大量现金（重资产模式下需要买断物业产权，轻资产模式下通常需要一次性向房东支付押金和部分租金），再加上装修改造的开支，初期现金流出较大。而租金收入则是长期稳定的现金流入。现金流出和流入周期的不匹配，使得住房租赁企业经常面临现金流为负的困境。若不进行融资，则规模扩张将非常缓慢。
租赁住房专项公司债券是我国推行过程中的一个重要融资工具探索，跟资产证券化有很大的差别在于租赁住房专项债是事前融工具，就是在项目建设之前就通过发债融资，融到钱后拿来建房、装修、经营，相当于开商“借鸡生蛋”。根据上交所披露数目前三家公司涉猎租赁住房专项债：龙湖、葛洲坝和保利，截至2018年8月已经成功发行三期。
由于住房租赁具有“资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，符合资产证券化对于基础资产及其现金流的相关要求，是适合开展资产证券化业务的行业。为了帮助住房租赁企业盘活存量物业资产、满足他们的融资需求，2018年4月，证监会、住建部首次联合对住房租赁资产证券化出台支持性文件。2018年前8月，碧桂园、中国恒大、保利地产等品牌房企均成功获批发行长租公寓资产证券化产品。而在2017年下半年，魔方公寓、链家自如等非房地产开发企业也曾发行类似产品。在政策支持下，我们预计未来会有更多住房租赁企业通过资产证券化获得长期、低成本的融资支持。
多地上线官方租赁平台，规范住房租赁市场秩序
《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，针对政府租赁平台的建设成为此次政策最重要的加持。为了让百姓租房更放心、省心，目前，包括广州、杭州、成都等在内，全国已有10余个城市搭建政府住房租赁交易服务平台。平台逐步将各类租房信息统一管理，通过审核房源、信息发布、租赁交易等一系列服务，规范住房租赁市场秩序，保障租赁双方合法权益。
据悉，多地的官方租赁平台都引入信用管理。如成都提出建立住房租赁信息发布和审核标准，建立经纪机构、住房租赁企业及从业人员等各类市场主体的信用管理体系，建立“红名单”和“黑名单”制度。
杭州将在全城引入“信用租房”，可租房源、租客、房东以及中介服务人员都将对应一套完善的信用体系。信用好的租客不仅可能免交押金，还有可能按月缴纳房租。如果在租房过程中有恶意失信行为，会影响其信用评估。
此外，官方租赁平台的陆续上线，还将为住房租赁市场带来更多的房源进入。随着租赁市场的发展，未来政府持有房源所占比重将会越来越大，这也意味着官方租赁平台所发挥的作用也将会越来越大，住房租赁行业将迎来“新生态”。
互联网企业入局住房租赁市场
早前，阿里巴巴、京东、百度等互联网巨头也加盟官方租赁平台建设，抢滩登陆住房租赁市场。
2017年8月9日，阿里巴巴与杭州市房管局达成战略合作，杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源，打造全国首个”智慧住房租赁平台”。
2017年10月20日，京东旗下全资控股的北京京东尚科信息技术有限公司，成为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位。这意味着，京东将成为北京住房租赁市场的支持平台，拿到了进军住宅租赁市场的入场券。
2017年12月，腾讯公司与深圳市住房和建设局举行发布会，宣布深圳市住房租赁交易服务平台（下称“租赁平台”）正式启动。腾讯将通过云计算、人工智能、大数据、征信、支付等核心技术能力的创新运用，携手生态合作伙伴，与深圳市住建局共同打造新型智慧租赁平台，通过连接赋能住房租赁市场的各参与主体。
作者：蔡志濠
来源：前瞻经济学人