一、物业管理服务费定价机制严重失灵

目前我们物业服务收费定价还是以政府指导价为准。从1980年中国第一家物业管理公司诞生以来，小区物业管理服务收费定价一直以政府指导价即（由物价管理部门定价为准）往往一定十年不变。据我统计福建省物业管理服务收费从最早的闽价（1999）房字443号出台直到2007年1月24号做了一次调整，至今已18年政府指导价只调整过一次，而在这18年物业从业人员从月薪400元到今天的3000--4000元。

建议：应全面建立二至三年的物业服务收费政府指导价动态的调价机制以彻底改变政府指导价失灵，严重背离市场经济规律。

二、社区有型围墙和无形围墙阻碍了行政执法进小区

目前根据我们物业管理协会调查小区常见的几类纠纷归集如下：

因停车位配比不足有车而无固定车位的车主随意停放挤占消防通道甚至骑在绿化带上；

业主违规装修、私搭乱建，不按规定时间装修造成噪音扰民；

不少业主养犬没有较好的看护造成随地排便，甚至伤人的事件频频发生；

在小区景观水景里随意洗刷私人用品。上述违规及危害公共权益的行为造成物业从业人员与业主之间的纷争，也造成业主与业主之间的纷争。

建议：在物业从业人员劝阻无效的情况下物业公司以书面的方式或电话向政府行政职能部门（规划、民政、工商、公安、城管、环境、消防）投诉或报案，上述这些部门70%--80%只做到受理不处理，因此加剧了小区的纷争。对上述行政职能部门未及时依法依规处理，应给予必要的效能告诫或通报批评。

三、物业管理各方主体平等开放的沟通网络信息平台尚未建立

随着互联网在各行业的充分应用，为了充分实现政府、业主、物业企业、相关不动产管理的服务供应商能够有一个快捷、有效、平等的信息沟通平台。

建议：各地市以物业管理行政主管部门牵头尽快组建城市级信息网络平台，将开发建设单位与施工单位、物业企业、物业管理服务的外包第三方服务供应商、业主与业委会、行政主管部门、街道办事处、居委会这八大类相关主体全部引入互联网平台，建立一个开放的分享的物业管理服务、物业管理投诉、物业管理执法、物业管理维修基金使用、物业外包服务管理、年度满意度调查、业主投票、业委会选举、改聘和选聘物业公司等相关功能模块的网络信息平台，全面提升物业管理服务效率与沟通效率。加快物业管理电子政务与社区治理信息化平台建设。

四、业委会不作为和乱作为严重影响社区规范管理与和谐共治

据了解全国各地物业管理小区组建业委会的比例大约在20%--30%，而业委会成立后依法依规运行的不到三分之一，近三分之二或超过三分之二的业委会不同程度的乱作为和不作为，很多业委会成员在筹备期间为能够入选业委会成员交了物业费，当成为业委会成员后深感有特权就拒交物业费或要求物业公司对其减免，甚至插手小区停车场、会所、超市、幼儿园等公共设施的经营或转包给自己的亲朋好友为己谋取私利，更有甚者私吞小区经营性收益，还更甚者以降低物业费作为为业主办实事，迎合个别业主以低廉的价格享受高标准服务的心态，架空业主大会擅自决定小区重大事项。我们认为社会化的物业专业管理与业主自治管理相结合，两者不可偏废。

呼吁：政府要加强监督和限制业委会乱作为的现象，建议业委会换届时或业委会主任和秘书长离任时要委托第三方全面审计，尽快扭转现在的业委会乱象，保护全体业主的合法权益。同时，我建议各地市建设主管部门或房管局与各街镇，要把小区业委会的组织建设与管理纳入社区长效管理的重要内容。既要引导他们成立，又要有效的管控他们的运作，不能让他们“野蛮生长”。要让更多的党员、人大代表、政协委员、公务员、公检法部门的公职人员投身到社区管理、社区服务与社区治理这一最大的民生工程中，确保和谐、安全、法治、宜居的社区得到真正的落实，让百姓有更多的获得感和幸福感。

五、社区群租房严重影响邻里关系造成不和谐现象

现在大城市普遍存在群租房现象，甚至群租房已形成较为成熟的产业链，群租房在小区里也形成诸多弊端，群租房屋内格局变动较大，例如一套130平米的房屋，原有设计为两个卫生间，被作为群租房后变为五个卫生间，那就会出现楼下的餐厅、卧室、客厅上方都有卫生间的存在，严重影响结构安全和较安静的生活空间，同时影响周围邻居的作息时间和公共资源如电梯的使用频次以及水电公摊和维修费公摊的不公，同时也可能带来一些安全隐患。

建议：取缔小区的群租房和禁止住改商，城市执法、公安、建设、房管、街道办事处要联合执法，还百姓一个安宁、祥和的宜居环境。

六、建立城市各类建筑物消防设施和电梯物联网管理平台，尤其高层楼宇消防安全刻不容缓

近期伦敦大火造成80人死亡，烧毁151个家庭，伦敦大火触目惊心，一条条鲜活的生命被大火吞噬。我国高层火灾呈逐年上升趋势，今年6月23日杭州“蓝色钱江”2号楼1单元1802室，因保姆纵火夺去了4条生命……这一次次惨痛的教训给我们带来思考“高层楼宇消防管理系统谁来负责日常的维护和保养？消防防灾减灾的培训教育和发生火灾之后的应急处置及火场如何自救逃生？高层楼宇开发、设计、建设、审批和监管部门如何全程对消防设施进行有效的设计审批、建设监理、承接查验和交付使用，每一环节如何消除安全隐患”。同时每个城市的高层楼宇10%--20%的电梯都不同程度的存在维保不到位或者超龄服役，也不同程度的发生过伤亡事件。

建议：

每个城市应对所以有消防设施和电梯系统建立一套实时监控的物联网技术管理平台，实时监控每一部电梯和每一个消防系统是否正常运行、是否技术参数和运行指标是否在合理区间、是否有带病运行的现象、强化一个城市消防设施和电梯的预警系统，保障公众的生命安全与公众设备设施及财产的安全运行。

所有高校和职业学校要把消防安全管理、电梯安全使用管理、火灾自救与逃生等相关专业知识作为学生的必修课程。每个城市选择一到两所的高校，建立实验室和培训室向社会开放，定期不定期的接收物业管理企业、全体市民、不动产的所有权人的专业知识的培训，提高全员安全防范意识及减灾自救的专业能力。关爱生命，珍惜生命。

高层楼宇的消防系统应与电梯一样要交给专业维保公司进行强制性年度维保，每一年由专业机构进行年检，对功能性故障的消防系统和电梯不得带病使用。

建立建筑物火灾与电梯伤亡人员伤亡责任险。由不动产的所有权人来支付相关费用委托专业维保机构负责投保。

来源：中国物业管理协会