近日，家住西郡188的不少居民发现，自己的家门口多了一份律师函，原来，这是一份物业委托律师事务所发出的物业费“催收”律师函。如果业主在规定的时间内不缴纳拖欠的物业费，物业将会把欠费的业主告上法庭。记者了解到，如今，物业公司通过起诉的方式讨要物业费的不在少数，是什么原因导致原本在一个屋檐下的业主和物业公司，成为死对头？

小区业主收到“律师函”事件

西郡188物业欲将

欠费业主告上法庭

家住西郡188花园9幢的许女士（化名），最近发现家门口多出了一份律师函。在这份律师函中，记者看到，不但标注出了许女士的房屋栋号、面积等，还清晰地写着她的欠缴物业费的期限和金额。

这份律师函中称，“希望您接到本函后尽快将应付的物业服务费缴纳完毕，并最迟不超过2017年8月28日。如逾期既不交纳物业服务费，又未提供物业公司未履行物业服务合同相关条款的的证据材料，则本律师事务所将正式提交法院依法审理。”

与许女士（化名）同样情况的，还有小区另外40余户居民。西郡188花园小区项目经理刘健告诉记者，小区正常居住的业主有1000户左右，收缴率在75%左右，还有一些业主并未正常交纳物业费。对于这部分未正常缴费的业主，物业多次上门、电话进行沟通，但仍有不少业主拒绝缴纳物业费。“无奈之下，我们只能委托律师事务所向小区40余户业主发出律师函，这些业主都是欠缴两三年，甚至是5年左右的长期不缴费的业主。”刘健表示。

业主

小区管理问题不少

控诉物业“数宗罪”

“我们的本意并不是不缴物业费，只是想以此督促物业扎扎实实管好小区。”在拒缴物业费的小区业主眼中，物业管理下的西郡188小区“乱得一团糟”。在业主微信群中，有不少业主发出各种质疑，“小区管理这么差，还要交纳物业费吗？”；“小区的管理不完善，凭什么晚上10点西门就关闭了，11点南门也关闭了，我们下夜班回来，就只能从北门绕行。”

除了小区的管理等问题，“监控设备为啥不完善，小区车库经常被盗”也是业主质疑的焦点。一位业主在群里表示，“家里的车库门关了，但电动车还是被偷了。记者发现，有多位业主表示自己遭遇过小区车库被盗的情况。此外，还有业主质疑，物业收费偏高，而提供的物业服务根本达不到这个收费的标准。还有业主质疑“业主委员会不作为”、“路灯不亮”、“收费不公示”等情形。

物业

服务超出收费标准

很多情形不属于责任范围

对于小区业主的不满以及该小区目前的状况，小区物业公司在日常管理方面达标吗？物业公司是否又有其难处呢？“目前物价局规定的三级收费标准是0.65元，小区则收取的是6毛，而物业提供的服务标准则是三级以上，超过了服务标准。比如，保安巡逻的次数等，都是在规范范围内的。”西郡188花园小区项目经理刘健告诉记者，小区的保洁由原来的9人增加到了现在的11人，保安由原来的11人增加到了现在的15人，如果不是车位费等公共收入的补贴，小区已经出现了亏损。

“不缴物业费的业主中，主要是三种情况，一种是因为房屋质量问题，将怒火转嫁到物业身上的；一种就是无正当理由，不愿意缴费的；还有的就是因发生盗窃，不愿因缴费的。”刘健坦言，前两种情形居多，而实际上，很多情形不属于物业责任范围。“比如一户业主墙面有问题，是开发商的责任，开发商愿意赔偿6000元，但业主却说，啥时候拿到开发商的钱，我就缴费，这显然是不合理的。”

刘健表示，小区车库被盗，是因为车库门在开发商建设之时就“先天不足”，门缝较大容易打开。而小区的监控，目前也在筹划进行更新，将更换、增加20余个高清探头。

业主为何频被“逼”上法庭？

调查

每年至少千起纠纷

业主不满物业服务欠费成博弈手段

像西郡188小区一样，市区很多小区都不同程度存在欠缴物业费的情况。有数据显示，据不完全统计，2011年5月至2016年6月，全市两级法院审理的业主和物业公司纠纷约1000起，其中超过九成都是由于业主拖欠物业费被物业公司起诉。“我们也会起诉欠费的业主，这样的情况扬州的物业公司目前很普遍。”一家物业公司负责人陈先生告诉记者，物业公司将业主告上法庭，已经成为了一种常态。

不过，记者调查发现，很多业主并非恶意拖欠费用，而是把欠费作为和物业公司博弈的一种方式。不少业主是因为对物业公司的服务不满才不愿意缴纳物业费。

声音

即使赢了关系也僵了

部分业主也得改改观念

对于物业将欠费业主告上法庭，不少业主也有不同的观点。西郡188花园的业主蔡先生认为，俗话说“和气生财”。无论从物业方面来讲，还是从业主方面来说，彼此关系和谐了，就会双赢，一旦关系闹僵了，只能是两败俱伤。物业告业主，即使赢了一口气，也难以赢来和谐的关系。

而缴纳了物业费的刘女士则认为，现在部分人还是以前的老观念，认为房屋维修、垃圾清运、卫生打扫等应该由单位或国家管。“现在房子是个人财产，你住在小区里享受服务，就得支付一定的费用。物业费是用来维护整个小区正常运转的，每个业主都应该有这样的观念：享受物业服务的同时，及时缴纳物业管理费。不然，大家都不缴钱，小区谁来打理呢？”刘女士说。

观点

业主要有“花钱买服务”观念

物业也须提供“质价相符”的服务

“物业和业主是一种服务契约关系。物业应该为业主提供对应收费标准的服务。如果业主对服务不满意，可以向物业提出要求，要求物业进行整改。但是，业主不能以此为借口，拒缴物业费。”市政协委员、江苏万杨物业总经理程岗表示。

“物业通过诉讼的形式讨要物业费，也是我市物业管理行业自身不断规范的一种体现。”市物业管理中心相关负责人表示，法律是公平的，通过法律武器，可以更好地保护物业公司和业主的自身权益。从物业服务的角度看，物业提供的是一种服务，业主要有“花钱买服务”的观念，而物业也应该按照合同，提供“质价相符”的服务。

教你一招

如果物业服务不行，业主可以这样做

当前，物业服务单位都是营业性企业，为了追求收益最大化，往往会减少经营成本，降低服务标准。比如，地面清扫不到位，小区绿化带没有及时修剪，小区监控设施损坏没有及时修理等等。但是，一旦发生物业纠纷，小区业主只能口头陈述，却拿不出有力的证据进行佐证。

江苏乐助律师事务所徐晓剑律师指出，物业合同明确了双方的权利和义务。物业要提供符合合同约定的服务，业主也要按照合同缴纳物业费。作为业主，平时若发现物业服务不到位的现象，可以及时采取拍照、摄像等方式以固定证据，如果有条件的，也可以进行现场公证。这些固定好的证据业主可以自己保存，也可以交由业委会、社区等第三方机构保存。今后一旦发生物业服务纠纷，这些证据就是业主维权的利器。

你知道吗？物业费包括10大内容

1.物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等

2.物业服务共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用

3.物业服务区域清洁卫生费用

4.物业服务区域绿化养护费用

5.物业服务区域秩序维护费用

6.物业服务企业办公费用

7.物业服务企业固定资产折旧费用

8.经业主同意的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用和其他费用

9.合理利润

10.法定税费

来源：中国物业管理协会