物业服务酬金制已经成为全球资产管理(不动产管理)的主要手段。包括淡马锡、凯德、和记黄埔等著名地产机构，以及万科、万达、珠江等知名中国开发商，在高附加值地产项目特别是综合体、地铁上盖等项目中广泛运用。而进入二十一世纪新十年，国内商业地产、旅游地产和产业地产项目中物业服务酬金制已经成为主流。上海漕河泾开发区素来秉承“高与新是我们永恒的追求”的发展精神，在土地资源有限、项目投资巨大、建筑能级提升的情况下，以上海新漕河泾国际商务中心项目为起点，于2010年起积极试点物业服务酬金制并取得积极成效。

国商中心项目规划面积18.8万平方米，作为上海市西区和漕河泾开发区的标志性项目，包括楼高42层的超高层双塔并含2层地下停车场，以及3层商业配套设施，是典型的都市型产业园区综合体项目，兼具办公、研发、休闲、商业和服务功能，设计建筑容量1万2千人。作为开发区第一个超高层建筑、绿色节能建筑和智能甲级办公楼项目，开发区决定不仅国商中心的招商引资以租赁为主，同时要求引入资产管理的成功理念、打破原有物业服务的方式方法，实现经济效益、品牌效益和社会效益的叠加与提升。而参照国际惯例，引入物业服务酬金制，实现项目管理、运营和服务的专业化、个性化和集约化，以国商中心为契机、探索、改进和创新产业园区运营，成为我们的必然选择。

2010年，国商中心项目通过竣工验收并如期交付。通过严格的招标程序，由开发区所属漕河泾物业和世邦魏理仕组成的联合体成为物业服务主提供商。根据开发区的要求，我们与服务提供商达成一致，采取物业服务酬金制的管理模式。2010年6月，在正式签订物业管理合同、核准物业管理方案及预算并通过项目团队管理人员名单后，国商中心项目物业管理部投入运作，这也标志着物业服务酬金制在漕河泾开发区正式施行。

而在国商中心项目物业服务酬金制实施过程中，我们更坚持以顶层设计为核心、以制度建设为关键、以能力增长为抓手，以过程管控为手段，不断建设与完善产城融合格局下的园区资产管理新模式：

一方面作为业主或业主代表，通过国商中心项目切实建立并完善了以契约为基础的、规范有序的受托管理模式：清晰了业主、业户和服务提供商的权责边界，建立了服务提供商的进入与退出机制，实施了收支两条线的预算管理，完善了日常巡查与第三方飞检相结合的监管机制;

另一方面以国商中心项目物业服务酬金制试点为基础，于2013年制定出《酬金制管理暂行规定》并在2016年正式颁布《酬金制管理办法》，不断优化、固化、强化酬金制项目管控过程中的成功经验与做法，使开发区对酬金制项目管理有法可依、有法必依。

同时，我们在此过程中不仅建立了相关部门、明晰了职能、配备了专门人员，更积极学习、不断转化国内外资产管理的成功案例和先进做法，以团队建设和能力强化为重点、切实提高了开发区资产管理的水平与质量。

期间，由开发区资产管理团队编制的《项目功能建议手册》和《项目接收查验手册》，作为具有自主知识产权和重要实践价值的知识成果，已经成为实施开发区地产项目全生命周期管理的依据与典范。不仅如此，通过国商中心项目的酬金制试点，我们进一步匹配了业主诉求、业户需要与服务商能力，以资源资金的配置效率、对客服务的体验、办事流程的精简为重点，一手抓服务商管理方案的编制与审核，一手抓KPI考核指标体系的建设与完善，将过程管理真正落到了实处。

国商中心正式运营7年来，物业服务酬金制成为维系项目高标准、高水平、高品质运营的关键。如高质量服务提供商的引入，我们按照上海甲级写字楼运维的特点，个性化、专业化地设置了工程维保、环境管控、秩序管理方面的供应商进入门槛和评价机制，规避了传统物业管理格局下成本导向可能对项目运维造成的消极影响，在有效延长设备设施的使用寿命同时降低了设备设施的单位能耗。

如客户体验的提升，我们根据项目入驻业主中外籍人士、研发人员和高收入人群集中的特点，出资并授权物业服务提供商开展金钥匙服务认证、金钥匙会员培训和金钥匙服务创新，大大提升了入驻企业和企业员工的归属感、满意度和凝聚力。如专业楼宇消防队的设立，根据超高层办公楼的需要和政府相关部门的要求，我们出资设立并运作了楼宇专职消防队，在执行日常战备保障任务的同时、积极配合物业服务商开展消防隐患排查和消防知识培训，在保一方平安的同时也极大地提升了楼宇运维的品质。随着国商中心项目物业服务酬金制的试点成功，近年来开发区交付的不动产项目多采取了物业服务酬金制，显示了物业服务酬金制在开发区已经取得了阶段性的成果。

同时，我们也看到通过实施物业服务酬金制模式，对于提升产城一体化格局下的园区管理水平起到了越来越重要的作用：

一是物业服务酬金制有利于业主权益的最大化和国有资产的保值增值，当前漕河泾开发区自持物业体量超过150万平方米、资产价值不断增加、通过实施物业服务酬金制，在实现物业收入盈余有效管理的同时，更有利于维系较高的租金收缴率和租金增长水平;

二是实现了产业园区项目的全生命周期服务与关键性资源的有效配置，进一步体现了业主的话语权和主导权，拓展了产业地产服务链，有助于开展全生命周期、全覆盖的产业地产服务;

三是进一步调动服务提供商的主动性和积极性，保证服务提供商按照管理方案和约定价格，提供优质、专业和全面的服务，更加专注于服务品质的提升和服务体验的优化;四是有利于提升效率与效益，酬金制能更加聚焦于项目个性化的需求，解决项目管理中的独特性问题，实现管理效率和项目综合效益的全面提升。

同时，由于物业服务酬金制的实施特别是符合国际惯例的不动产服务管控模式的引入，客观上也更加符合开发区国际化、专业化和集约化的发展，有利于不同服务提供商、不同服务资源的组合与叠加，有利于入驻企业和企业员工的理解与接受。国际化的资产管理方式，是国际化园区存续与发展的重要基础和有利保障。

当前，随着漕河泾开发区列入上海建设全球科创中心城市六大核心承载区，随着产城一体化格局的发展，园区建设格局、招商机制、管理模式、运营平台面临新的挑战和迭代。而我们实施物业服务酬金制的过程，不仅是传承，更是创新，不仅是吸收，更要能转化。

今后，一方面我们将更加注重对资产管理领域的新理念和新模式的借鉴和学习，尤其是把互联网思维与大数据分析的技术，纳入我们的视野、成为我们的管理手段;一方面我们将更加注重业户的需求和需要，按照不同物业的特点和入驻企业的特性，捕捉其阶段性、碎片化和延展性的需求，努力提供更加具有针对性和系统性的物业服务解决方案，提高业户的满意度和开发区品牌的美誉度;同时，我们也会更加注重调动服务供应商的主动性、积极性和创造性，以物业服务酬金制的延展性，更好地配置与组合不同的服务品牌、服务产品与服务资源，在园区的平台上实现业主、业户和服务供应商的合作共赢与协同发展。

通过开发区近年来的实践，物业服务酬金制在提高园区管理、服务、运营方面的作用越来越大，真正成为了打开园区资产保值增值之门的一把金钥匙。我们期待着，在各方面的积极努力和不懈推动下，园区资产管理的水平越来越高，开发区的明天越来越美好。

来源：搜狐