4月12日，2018年RICS土地与城市发展论坛在成都召开，会上，18位行业领军人物组成的强大阵容共同作为发言嘉宾出席本次论坛，围绕成渝规划、产业园区建设、商业运营、数字化物业管理、REITs、BIM、装配式建造技术等前沿话题进行深入探讨。而万科物业发展股份有限公司设施管理运营中心执行合伙人，中西区域及华北区域设施管理运营中心总经理李瑞军也在会上做了“物业数字化变革，助力智能楼宇建设”的主题演讲。会上，RICS还与成都万科物业服务有限公司进行战略合作签约。

智能化、数字化是未来发展方向

会上，作为业内第一批使用互联网产品的物业管理企业，万科物业分享了如何借助IT技术与数字化应用，开启智能化物业服务基础工程和精细化物业管理模式，以开放共享模式提供前所未有的用户使用体验，并为智慧物业标准提供参考性实践。李瑞军在演讲中表示，数字化变革正在影响着每一个行业，物业管理领域的领军企业正在寻求用科技赋能物业管理更加智慧的管理方式，领导行业的优化发展。用智能科技代替传统物业管理方式，可以提升管理效率，降低成本，让物业每一个动作都可以量化和追踪。

李瑞军告诉大家，三年前的万科物业，管理体量规模约8000万平方米，合同面积也就是1亿多平方米，但是截至到去年年底2017年底，合同面积超过4.16亿平方米，在管项目超过23亿平方米。在这样的大体量下，如果不依靠智能化和数字化的运营管理平台，根本无法实现承接项目的客户满意度和经营结果的持续增长，这将对企业的管理造成巨大的困难。李瑞军表示，中国的人口红利已经过去，随着中国经济的发展，用人的需求量增加了，但是提供务工人数的基数变少了，愿意做基层员工的人数变少了。在这样的市场环境下，作为物业公司，万科物业一直在思考和研究如何有效的借用科技智能技术替代人工，以降低人力成本和用工压力。李瑞军介绍，近几年，万科物业通过发展数字化物业，搭建睿平台，研发了多个智能化运营管理系统。如中国物业企业第一个获得国家专利产品的EBA系统就是万科物业研发的，即设备远程监控和运营管理系统。EBA系统是利用传感器采集设备运行情况，实现可视化管理;减少设备巡查和人工抄表等工作量、优化人员配置;设备异常数据自动报警至技术人员的手机或手持终端，实现故障处理的快速响应;让维修工程师资源从项目释放到城市。目前，万科的睿服务平台已经升级到2.0系统，在这个系统中，业主、管家、服务人员、房屋、设施设备、车位都可以通过管理中心进行全方位合理管控。

商企物业服务异军突起

即使万科物业取得了那么多的成绩，但是在人们的印象中，它依然是一个为住宅项目提供服务的物业公司。如果不是李瑞军此次在演讲中多次PM(物业管理)、FM(设施管理)这两个词汇，我们很多人不知道，万科物业不仅仅可以做住宅项目的物业服务，还可以做商写物业的管理服务和政企物业的设施管理服务。通过李瑞军的介绍我们了解到：所谓PM就是指商写物业管理，是针对多业权非住宅类不动产的公共区域提供安全秩序维护、环境管理、客户服务、设施运维等基础服务，通过对物的打理与维护，让客户的资产更具价值。同时，还提供二次装修改造管理、绿色节能管理、大型机电设备更新改造管理等专项服务，在客户不动产资产的全生命周期中实现高效运营与收益增值。

而FM则是指政企物业设施管理，是以企业自用型办公和生产经营场所为服务对象，提供综合设施管理及行政后勤服务，包括：工作场所空间规划、设备设施维护运行、环境管理及治理服务、空间资产管理服务、大型活动支持服务、搬迁入驻服务等，助力企业客户改善工作空间舒适度，降低空间单方运维成本、实现不动产价值提升。

“从专业上说，PM是所有业主产权公共部位的物业服务，而FM是别人办公内的空间管理和规划。但在国内，因为物业行业的发展时间比较短，因此对FM的接触并不深。万科物业2017年成立了设施管理运营中心，这块业务板块的签约量也位于全国前列。”李瑞军表示：不是所有的物业服务企业都能做好设施管理，设施管理对物业服务企业的专业能力、资源整合能力和综合管理能力的要求会更高，现在从事全国性设施管理的中国物业服务企业也仅有几家。目前，万科物业在设施管理板块已经签约了深圳•腾讯滨海大厦、深圳•华为坂田总部、深圳•大梅沙万科中心、北京•阿里绿地中心、北京•京东集团总部、重庆•山顶总部基地、北京•中关村集成电路产业园、北京•建设部、北京•国家审计署等多个具有标志性的政府和企业总部机构。

据李瑞军介绍，在设施管理上，不少世界知名的物业企业也在投入财力进行平台和运营管理体系建设。万科物业是数字化物业的引路人，这些企业的投入也证明万科物业在数字化上带领行业不断进步。“随着物业行业发展变化，未来几年中国物业的管理水平和对新科技的应用能力新的科技技术的推动和衍生绝对会走在全球行业的前列。”李瑞军由衷的感叹到。

追求

说到万科物业，不得不提其辉煌的成长历史，拥有国内多个第一：中国第一次物业招投标中标企业、中国第一个成立业主委员会的物业服务企业、中国第一个采用物业服务报告制度的物业服务企业、中国第一个获得国际ISO品质认证的物业服务企业、中国第一部物业管理法规的起草者、中国首批一级资质物业服务企业之一、中国首个拥有设备管理国家专利的物业服务企业。此外，万科物业还连续八年蝉联中国物业服务企业百强第一名、全国百强房地产企业首选品牌物业服务企业、2017“中国物业服务品质领先品牌”第一名、“2017中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号、2017年以品牌价值75.2亿元荣膺中国物业品牌价值榜首……而这些，只是万科物业多年来取得的各项荣誉中的冰山一角。

李瑞军在整个采访中一直强调：万科物业不搞违背市场化原则的低价恶意竞争，万科物业一直注重于精细化服务并持续不断完善，但是绝对不会以偏离市场化的最低价去投标，而是希望以合理的市场价格去提供更优质的服务，真正实现质价相符，以最大限度的地维护客户权益。

“我从事物业行业20多年了，我最大的感受是这20多年来亲眼看见中国物业行业的变化，尤其是最近3-5年的变化非常明显：国家和地方政府都在积极推动让更多的消费者了解物业管理的真实价值。”李瑞军表示，希望未来的物业管理市场是能够让更多的消费者体验生活与工作的便利，并能享受到贴心的服务，并逐步得到更多消费者的认可。，从而推动整个行业的不断进步与持续良性发展，这也是万科物业企业文化中的重要一环，让更多的客户体验到物业服务之美好。