摘要

物业公司IPO、资本化虽然在一定程度上能够为房企规模扩张、融资等带来便利，但随着规模化快速增长，其中潜在的风险也有所提高。

“黄金周”长假后的第一天，四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司(下称“蓝光嘉宝服务”)便宣布，即将展开招股工作，预计于10月18日正式上市。两天后，10月10日，鑫苑物业服务集团有限公司(下称“鑫苑服务”)公告称，其于香港及国际公开发售的股份获得超额认购。按照计划，鑫苑服务将于10月11日9点正式在港交所挂牌。

伴随着房地产市场由增量向存量转变，物业管理作为房地产企业多元化发展的分支，越来越受到房企的重视。据蓝鲸房产不完全统计，在已上市的15家物业公司中，80%拥有房企背景。

显然，房企分拆物业板块上市已经成为行业的潮流。值得注意的是，物业公司IPO、资本化虽然在一定程度上能够为房企规模扩张、融资等带来便利，但随着规模化快速增长，其中潜在的风险也有所提高。

年内5家房企物管公司争先上市，万亿蓝海规模之争加剧

鑫苑服务和蓝光嘉宝服务的相继IPO，只是市场发展方向的一个缩影。

自2018年2月雅居乐(HK：03383)旗下雅生活服务(HK：03319)上市以来，房企分拆物业板块上市的热潮就再未间断。蓝鲸房产统计发现，雅生活服务之后，在一年半的时间内，不包括鑫苑服务和蓝光嘉宝服务，就先后有7家物业公司成功上市。而据蓝鲸房产所知，保利(SH：600048)旗下保利物业、时代中国(HK：01233)旗下时代邻里也先后提交上市申请。正荣地产(HK：06158)、招商蛇口(SZ：001979)等均有分拆物业上市计划。

值得注意的是，蓝鲸房产梳理发现，在已上市的15家物业公司中，有12家拥有房企背景。雅生活服务之后的所有上市物业公司，均系房企分拆而来。为何物业管理行业如此受房企欢迎?

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产指出，房企分拆物业板块上市，一是为推动物业公司自身的发展;二是地产公司在各方面融资渠道收紧的情况下，通过分拆物业公司上市来开辟融资新途径和新平台。

近年来，借着房地产市场的发展东风，物业服务行业的版图也在不断扩大。据中国指数研究院研究报告显示，到2020年，我国物业管理规模将超过287亿平方米;未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.5万亿元。同时，按照社区商业占比40%、社区增值服务市场渗透率13.5%计算，到2020年，综合预计物业社区增值服务空间将达到3.38万亿元。

面对如此庞大的市场空间以及存量时代的到来，房企作为最早感应市场风向的排头兵必然会率先做出动作。房地产的规模之争，逐渐由开发市场转向物业管理市场。

柏文喜表示，IPO意味着进入规模赛道的入场券。

的确，今年以来，雅生活服务、佳兆业美好、碧桂园服务、永升生活服务等物业公司，在上市不久便开启并购式扩张。据蓝鲸房产不完全统计，其中雅生活服务自年初至今共进行4起收购，共斥资约23.69亿元。而据雅生活服务2019年中期报告显示，其上半年总收入为22.41亿元。

为何其如此不惜重金频频出手?雅居乐相关负责人对蓝鲸房产表示，目前物业行业正处于整合的窗口期，行业集中度正在快速加剧。对于所有具备一定规模的物业管理企业来说，扩张规模提高市场占有率是近几年的发展共识。而收并购竞争的加剧是最近2-3年的整体趋势。

中国指数研究院统计数据显示，2018年，TOP10企业均值管理面积为2.39亿平方米，是TOP11-TOP100企业总量的2.4余倍，是百强企业均值的6.43倍，市场份额达11.35%，与2017年相比提高0.29个百分点。与房地产市场一样，物业管理行业的“马太效应”也在逐渐显现。

发展严重依赖母公司、估值过高面临风险

随着物业管理市场进入发展的黄金时期，物业服务板块成为今年以来资本市场的“香饽饽”，备受投资者青睐。市场甚至给出了比传统房地产开发更高的市盈率和估值。

蓝鲸房产统计发现，多家房企系物业公司的市盈率均高于房企本身。而在有房企背景的物业公司中，除和泓服务的估值有所下降外，其估值均呈现正向增长。

对于物业公司估值高于传统开发企业估值的原因，柏文喜对蓝鲸房产解释，物业公司属于轻资产公司，现金流平稳且有增值服务收入作为流量入口的想象空间，也相对容易实现规模增长，因此资本市场普遍估值较高，以至于部分物业公司超过母公司的估值。

但如此高估值是否有利于企业的健康发展?财经评论员严跃进指出，从客观角度来讲，估值太高，对企业发展来说确实存在风险，而这种风险会伴随着物业公司的后续经营。严跃进进一步解释，物业公司收入来源相对单一，上市后其实也还没有寻找到更科学合理的增值机会，盈利点不足。

与此同时，由于房企的物业公司都是从母公司接管过来的前期物业，目前的在管面积很大程度上依赖于集团物业。

以嘉宝股份为例，截至2018年底，由蓝光集团开发的物业提供管理服务所得收入，占其物业管理服务收入的54.9%。虽然过去几年嘉宝股份频繁进行收购动作，但仍然难改其对母公司的依赖。鑫苑物业的情况类似，资料显示，2016年至2018年，鑫苑物业主营业务收入当中分别有约96.2%、88.9%和84.3%来自向鑫苑置业集团开发的物业提供物业管理服务，另外一方面，其在管建筑面积的85.5%、80.2%和74.6%来自鑫苑置业集团开发的物业。

对此，严跃进指出，有母公司的支持，的确会使物业管理规模具有一定的基础。从企业的成长性看，后续势必需要降低依赖程度。这实际上和其物业收购的能力等有关，若是收购能力强，可以实现更多项目的运营，那么本身对于总部的依赖会降低。否则依然需要从总部的开发和销售项目中收购管理的项目，这显然也会降低其独立性。严跃进总结道，“物业管理发展的难点其实难逃盈利问题。”

除此之外，严跃进指出，物业公司上市后，除关注如何增加盈利之外，如何平衡业主和投资者之间的关系，也是其所需要注意的。

现阶段，物业管理行业处于发展的风口，房企分拆物业板块上市已然成为时代的潮流。在时代浪潮的推动下，如何提升自身的服务水平，摆脱对母公司的依赖，实现自身可持续发展，是每家物业公司都不得不思考的问题。

来源：蓝鲸财经

作者：蓝鲸房产 霍温洁